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房贷未还清怎么交易？能不能带押过户
发表于 2025年04月03日 浏览：
在房贷未完全结清的情况下，许多房主会因换房、资金周转等需求考虑出售房产。事实上，只要遵循规范流程并妥善处理贷款问题，这类交易完全可行。以下结合实操经验，详解具体操作方式与注意事项。
一、交易核心前提：解除房产抵押是关键
由于未还清贷款的房产处于抵押状态，所有权受限，交易的核心是先结清剩余贷款、解除抵押登记，才能办理过户。根据房主与买家的资金能力，主要有以下三种解决方案：
二、三大主流操作方式：按需选择最优路径
1. 卖方自筹资金提前还款（最直接方式）
若房主有足够资金，可向银行申请提前结清剩余贷款，流程如下：
第一步：确认贷款详情
联系贷款银行，获取剩余本金、还款账户及提前还款要求（如是否需违约金，多数银行还款满 1 年后无违约金）。
第二步：申请解押
还款到账后，银行出具《贷款结清证明》及《他项权利注销申请表》，房主凭此到不动产登记中心办理抵押注销，通常 3-5 个工作日完成。
第三步：正常交易过户
解押后房产恢复自由产权，可按常规流程与买家签订合同、办理网签及过户。
2. 用买方首付款偿还剩余贷款（最常用方式）
适用于剩余贷款较少（如首付能覆盖）的场景，需通过中介或资金监管确保安全：
前期准备：买卖双方签订《房屋买卖合同》，明确首付金额（需覆盖剩余贷款）、解押责任及违约条款。
银行解押：房主向银行申请提前还款，买方将首付款存入监管账户，银行扣款成功后办理解押（约 10-15 天）。
后续流程：解押后过户，买家通过贷款或全款支付剩余房款。
注意：若首付不足以覆盖贷款，需房主补足差额，或与买家协商提高首付比例。
3. 转按揭或引入第三方协助（适合资金不足时）
转按揭（需银行同意）
经原贷款银行批准，由买家承接剩余贷款，变更借款主体。流程包括：
① 买家向银行申请贷款，提交征信、收入等材料；
② 银行审核通过后，双方签订《转按揭协议》，买家按月还款；
③ 办理过户后，房产抵押至买家贷款银行。
目前支持的银行较少，且需满足买家资质要求（如征信良好、收入覆盖月供 2 倍）。
担保公司或金融机构垫资
若双方均无足够资金，可委托正规担保公司垫资结清贷款（需支付 1%-3% 服务费），解押过户后，用买家支付的房款偿还垫资款。此方式需注意选择有资质的机构，避免 “套路贷” 风险。
一、交易核心前提：解除房产抵押是关键
由于未还清贷款的房产处于抵押状态，所有权受限，交易的核心是先结清剩余贷款、解除抵押登记，才能办理过户。根据房主与买家的资金能力，主要有以下三种解决方案：
二、三大主流操作方式：按需选择最优路径
1. 卖方自筹资金提前还款（最直接方式）
若房主有足够资金，可向银行申请提前结清剩余贷款，流程如下：
第一步：确认贷款详情
联系贷款银行，获取剩余本金、还款账户及提前还款要求（如是否需违约金，多数银行还款满 1 年后无违约金）。
第二步：申请解押
还款到账后，银行出具《贷款结清证明》及《他项权利注销申请表》，房主凭此到不动产登记中心办理抵押注销，通常 3-5 个工作日完成。
第三步：正常交易过户
解押后房产恢复自由产权，可按常规流程与买家签订合同、办理网签及过户。
2. 用买方首付款偿还剩余贷款（最常用方式）
适用于剩余贷款较少（如首付能覆盖）的场景，需通过中介或资金监管确保安全：
前期准备：买卖双方签订《房屋买卖合同》，明确首付金额（需覆盖剩余贷款）、解押责任及违约条款。
银行解押：房主向银行申请提前还款，买方将首付款存入监管账户，银行扣款成功后办理解押（约 10-15 天）。
后续流程：解押后过户，买家通过贷款或全款支付剩余房款。
注意：若首付不足以覆盖贷款，需房主补足差额，或与买家协商提高首付比例。
3. 转按揭或引入第三方协助（适合资金不足时）
转按揭（需银行同意）
经原贷款银行批准，由买家承接剩余贷款，变更借款主体。流程包括：
① 买家向银行申请贷款，提交征信、收入等材料；
② 银行审核通过后，双方签订《转按揭协议》，买家按月还款；
③ 办理过户后，房产抵押至买家贷款银行。
目前支持的银行较少，且需满足买家资质要求（如征信良好、收入覆盖月供 2 倍）。
担保公司或金融机构垫资
若双方均无足够资金，可委托正规担保公司垫资结清贷款（需支付 1%-3% 服务费），解押过户后，用买家支付的房款偿还垫资款。此方式需注意选择有资质的机构，避免 “套路贷” 风险。
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