贷款买房，贷款年限关系重大。它不仅直接跟经济承受能力挂钩，而且关系到贷款人的生活质量!所以贷款买房前，必须好好捋一捋贷款年限那些事，做个有准备有计划的买房人。房贷年限怎么算?影响房贷年限的因素到底有哪些?

一、银行对贷款年限的 长限制期限

银行对房贷 长年限有要求，通常是不超过30年，但是今年信贷政策收紧，有银行缩短了贷款 长年限，比如广州，将贷款 长年限缩短到25年。

要知道，同样贷款额，基准利率不变的前提下，贷款期限长，付出的总利息就多，期限短，每月房贷月供多压力大。

二、还款能力

还款能力同样影响着贷款年限，银行审查借款人收入时，要确定收入足以偿还月供，房贷月供与收入的关系为：月供≤月收入X50%。

三、贷款人年龄

一般来说，贷款期限与借款人年龄之和不得超过65岁(或70岁)，不同地方不同银行的规定略有不同。

在公积金贷款方面，公积金贷款 长年限不得超过借款人退休后5年(小明，男，60岁时退休，那么除各地规定的 长贷款年限外，小明贷款期限与其年龄之和不能超过65岁)。

在商业贷款方面，每个银行对于贷款人的年龄限制有所不同。总体来说，借款人年龄越小，那么可以申请的贷款期限也就越长。

四、房屋性质

普通住宅 长贷款年限为30年(广州为25年);商业用房和商住两用房，贷款年限 长为10年(在广州，个人购买商住或商业项目的房产要全款，不能贷款);私有产权转让房、拍卖房 长贷款期限为20年。

五、房屋房龄

在购买二手房时，贷款年限会受到房屋年龄的影响。房龄是从该房屋竣工交付之日开始算计算，一般情况下，房龄越老，贷款年限就越短。

六、土地使用年限

土地年限也会影响贷款年限，贷款的年限不能超过土地使用年限(不同的银行规定也不相同。土地使用年限是从开发商拿地备案的时候就开始计算的)。

部分情况下开发商拿到地之后收到经营或是政策的影响，会将土地搁置一段时间，比如开发商破产，土地走清算过程可能卖给下家，这样一个流程可能要好多年，这样子土地的使用年限是仍在流失的。

举例子：甲开发商买了A块土地用于住宅建设(70年使用权)由于各种原因未开发(为防止这种现象出现，现在很多地方规定开发商拿到土地必须在两到三年内开发)。

假设这块地搁置了45年，第50年的时候楼盘建成并出售，那么，该土地使用年限只剩下20年，这样子话，如果乙先生选择购买A块地的楼盘，那么贷款 高只能贷20年。

七、贷款利率变化调整

贷款利率不是固定不变的数值，贷款利率会影响房贷期限。举个例子，2015年央行进行了5次降息，五年以上的商业贷款基准利率从6.15%降至4.9%。商贷基准利率降低的情况下，房贷的年限越长，大家觉得越合算。

假如遇到央行提高商业贷款基准利率，购房者用于还房贷的月供也会随之增加，在这种情况下，有资金储备的借贷人可能会选择缩短还贷年限来减少贷款利率上升所带来的损失。

所以贷财行要提醒大家买房贷款一定要慎重考虑，计算好自己每月 高的还款额度是多少之后再确定贷款期限，避免给自己增加额外的负担。如果说因为年龄的问题没有申请到30年贷款期限，那就可以适当的增加自己的成年子女为共同还款人。